产业规划 |产业园区的规划是什么?



前言


产业园区作为产业聚集的载体,既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。近几年,伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷,产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠,产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。

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产业规划 |产业园区的规划是什么?



下面,我们就来谈谈产业地产,到底是做产业还是做地产?


联想集团及其合作伙伴在大庆建设科技城项目,总投资超过100亿元;


海尔公司分别在广东佛山、河南郑州、河北石家庄和天津等地斥资建设海尔创新产业园;


ZE中兴通讯旗下的中兴发展、中兴国际借名产业园全国圈地,染指地产;地产晢学家冯仑踌躇满志地做起了美版产业地产——万通工社;


绿地集团与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园;


一直专注于产业地产的联东投资(集团)有限公司(下文简称“联东集团”)更喊出了“联东U谷要做产业地产界的万达”的响亮口号;


住宅地产老大万科再也耐不住寂寞,2013年竞得深圳市产业办公


用地,开始产业地产的征程……


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有专家预言,未来的地产界,产业地产将与商业地产、住宅地产三分天下。


国内产业地产的诞生与兴起,是产业园区、工业地产长期发展,以及文化创意园区迅猛崛起的综合结果,更是住宅地产、商业地产寻求逆势转型、行业细分与产业提升的必然产物。


早年以提供标准厂房和定制化厂房为核心的工业地产,以及以制造业为主的产业园区,都面临建筑规划和商业配套过于简单,企业业态较为单一,相对缺乏生态化、持续性发展空间与发展前景的问题。


有了前车之鉴,


当下的产业地产以区域经济发展和产业规划布局为依托,以高成长产业聚集为核心,融汇科研生产、商务办公、会展会议、餐饮商住、文化休闲等综合功能,建设和提供全方位、系统化的产业生态环境与公共服务平台,有效地引进目标企业和服务于企业,满足企业一体化需求,形成相互依存、相互助益的具有强烈都市意向的高效产业综合体。


产业地产将地产资源和产业资源有机整合,以土地开发为跷板,通过营造适宜的生产办公环境,形成产业聚集,带动区域经济增长极的较快形成。产业地产经济效益与社会效益并重,具有超越地理空间的聚集与辐射功能,能够促进区域价值呈几何式增长,从而带动城市产业提升与跨越式发展。而且出色的产业地产项目将成为城市地标,代表着区域形象。


多年来,国内住宅地产和商业综合体的火爆,使产业地产成为房地产行业一个未被重视的部分,很多产业地产项目基本照搬传统商业地产项目、工业地产项目乃至住宅地产项目的建设运营模式,使得产业地产一直在无序分散、缺乏标准的状态中混沌发展。


一些转型的地产商将房地产业种种经营习惯嫁接到产业地产领域,这与强调产业植入、增值服务、长期运营的产业地产经营模式格格不入。


若想有效操盘管控产业地产项目,必须弄清一个看似简单,却极其关键的战略性问题,产业地产,做产业还是做地产?



一、做产业还是做地产


在人们的印象中,产业地产同住宅地产、商业地产一样,都是卖房子的,只不过所卖房子的功能、性质有所不同。还有人说:住宅地产做住宅,商业地产做商业,产业地产做产业。显然,这些说法多少阐明了产业地产不只是建楼卖楼,更是发展产业的内涵。


顾名思义,产业地产可以解读为:产业+地产。这一解读表明产业地产包含产业和地产两个层面的内容。那么,这两个层面孰重孰轻?孰主孰次?明确两者之间的轻重、主次非常重要,因为这关系产业地产项目的经营模式,关系项目开发商、运营商的生存状态。


为了研究探讨产业地产的营运内容和营运模式,我们可以借用雷达图的形式加以描述,具体参考指标包括:


(1)建筑载体:建设写字楼或工业厂房及其配套设施,建筑需具备特定标准。


(2)物业管理:配套有写字楼与商业设施的物业管理,也包括特殊工业物业的管理。


(3)商业配套:局部区域内建设和引进餐饮、会议、住宿、购物(便利店)、银行、健身中心等商业配套设施,尤其是适合规划产业人群的商务配套设施和商务服务机构。


(4)产业环境:营造规划产业的发展环境,包括软件方面的公共政策与产业扶植政策等,硬件方面的行业设施配套(如针对工业园区的物流配送),以及学校、幼儿园、医院、书店、公共交通等社区配套和文化娱乐配套设施。


(5)产业招商:针对规划的产业链(一般为新兴产业)而展开的专业招商,已不再是单纯售楼和商业服务店铺的招商。


(6)专业服务:针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系,开展针对性的公共服务和增值服务(如科技金融服务、文化创意产业的版权交易服务等)。


产业地产运营内容及模式雷达图如图所示:


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产业地产项目与地产项目发展的侧重点不同,其建设运营模式自然不同,获取资金回报的方式和未来发展态势自然也不同。


一些大型的产业地产项目,不仅建有上规模的写字楼群,还建有较大体量的公寓和商业设施。严格意义上讲,写字楼是产业地产项目的主导,而公寓和商业设施是必需的项目配套。这样的项目如果不把产业招商作为工作重点,仍以售楼和商业招商(商业服务业的招商)作为重点,显然是一个借用产业概念的地产项目,这属于产业地产发展的初级阶段。


现实情况是国内众多产业地产项目就处于这一初级阶段。


当然,一些产业地产项目已越过初级发展阶段,把产业招商作为重中之重,同时做好商务配套和产业服务,以产业服务促进产业招商,以产业招商带动商业招商,项目做得风生水起。


另外,不同阶段的产业地产项目,进驻的企业状况也不尽相同。


停留在地产层面的产业地产项目,由于缺少高效的产业运营和孵化服务,进驻的企业只能自力更生;运营良好的产业地产项目,产业集中度高,扶植力度大,入驻企业能够得到很多优惠政策和运营便利,做强做大的概率更高,甚至出现“专吃政策饭”的企业。


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二、产业地产,地产的升级版


产业地产与商业地产和工业地产有着显著的区别。


产业地产具有商业地产的一些特性,又自成一派。产业地产主营的不是公寓、商铺、酒店和综合商业中心,因此并不以好地段的自然辐射效应为决定因素,也不仰仗于一时的市场火爆,而是一个周期较长、内容多元的系统工程,需要依托相对低廉的土地成本(非城市中心)和区域的优势产业基础,通过政府产业政策的引导和园区公共平台的服务,吸引聚集创新创意型的新兴产业企业,形成新的经济中心和城市副中心。


产业地产与工业地产不同,不再以标准厂房和定制化的非标厂房为核心建设内容,也不再以提供职工餐厅、蓝领公寓、便利超市、储蓄银行等一般配套设施而沾沾自足。产业地产针对区域经济与目标产业,打造软硬一体的产业聚集平台,营造创新创业的发展环境。产业地产一方面建设企业生产作业、商务办公所需的综合性物理载体与配套设施,另一方面搭建企业创业成长所需的、具有化学效应的系统化公共服务平台。显然,产业地产是工业地产的升级版。


人们谈到产业经济时,经常提及产业园区,那么产业地产与产业园区又有什么异同呢?


其实,产业地产也好,产业园区也罢,它们都由不同形态的办公楼宇和生产性物业构成,或是一个颇具规模的写字楼群与配套设施。相对于产业园区的称谓,产业地产强化了地产性质。按照笔者的理解,产业地产与产业园区这两个概念有合有分,有的产业地产项目规模浩大,本身就是一个大型产业园、一个产业新城;有的产业地产项目则归属于一个大型园区内(包括开发区、高新区),是典型的“园中园”项目。



三、产业为核,地产为壳




产业地产是地产与产业的有机融合,追求的是“1+1+1>3”(3个“1”分别为产业园区、入园企业和所在区域)的放大效应。在产业与地产合纵连横的演绎过程中,一个成熟的且有远大目标的产业地产商,应该做到产业与地产并重,且重在产业;开发与运营并重,且重在运营;短期与持续并重,且重在持续。